Historische SMBl. NRW.
Aufgehoben durch Fristablauf
Historisch:
Stadterneuerung; Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung der §§ 7h, 10 f und 11 a EstG in städtebaulichen Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen RdErl. d. Ministeriums für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport v. 30. 12. 1998 - (Am 01.01.2003: MSWKS)
Stadterneuerung;
Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung
der §§ 7h, 10 f und 11 a EstG in städtebaulichen
Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen
RdErl. d. Ministeriums für Arbeit, Soziales
und Stadtentwicklung,
Kultur und Sport v. 30. 12. 1998 -
(Am 01.01.2003: MSWKS)
1
Bescheinigungsverfahren
1.1.
Die Bescheinigung kann für ein Gebäude oder Gebäudeteil, die selbständige
unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im
Teileigentum stehende Räume erteilt werden (Anlage 2).
Die Bescheinigung muss schriftlich vom Eigentümer beantragt werden (Anlage 1).
An einen Vertreter ist eine Bescheinigung nur zu erteilen, wenn eine wirksame
Vertretungsbefugnis vorliegt.
1.2
Das Bescheinigungsverfahren umfasst nach R 83 a Abs. 4 EStR 1996 (BStBl. 11997
Sondernummer 1/97) die Prüfung,
1.21
ob das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen ist (Nr. 2 und 4),
1.22
ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 7h Abs. l Satz l EStG
oder andere Maßnahmen i.S.d. § 7h Abs. l Satz 2 EStG durchgeführt worden sind
(Nr. 3),
1.23
in welcher Höhe Aufwendungen, die die Voraussetzungen der Nummer 2 erfüllen,
angefallen -sind (Nr. 5),
1.24
inwieweit Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine für Sanierungsgebiete
oder städtebauliche Entwicklungsbereiche zuständige Behörde bewilligt worden
sind oder nach Ausstellung der Bescheinigung bewilligt werden (Nr. 6).
Die Bescheinigung unterliegt weder in rechtlicher noch in tatsächlicher
Hinsicht der Nachprüfung durch die Finanzbehörden. Es handelt sich hierbei um
einen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides, an den die
Finanzbehörden im Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Umfangs gebunden sind (§
175 Abs. l Satz l Nr. l Abgabenordnung). Ist jedoch offensichtlich, dass die
Bescheinigung für Maßnahmen erteilt worden ist, bei denen die gesetzlichen
Voraussetzungen nicht vorliegen, hat die Finanzbehörde ein Remonstrationsrecht,
d.h. sie kann die Gemeindebehörde zur Überprüfung veranlassen sowie um
Rücknahme oder Änderung der Bescheinigung innerhalb der Jahresfrist (§ 48 Abs.
4 VwVf G) nach Maßgabe des § 48 Abs. l VwVf G bitten. Die Gemeindebehörde ist
verpflichtet, dem Finanzamt die Rücknahme oder Änderung der Bescheinigung
mitzuteilen (§ 4 Mitteilungsverordnung vom 7. September 1993, BStBl. I S. 799).
Die bescheinigten Aufwendungen können steuerrechtlich nur berücksichtigt
werden, wenn auch die weiteren steuerrechtlichen Voraussetzungen, die durch das
zuständige Finanzamt geprüft werden, vorliegen (vgl. Nr. 7).
Um dem Eigentümer frühzeitig Klarheit über den Inhalt der zu erwartenden
Bescheinigung zu geben, kann die Bescheinigungsbehörde bereits eine
schriftliche Zusicherung nach § 38 VwVfG über die zu erwartende Bescheinigung
geben. Eine verbindliche Auskunft über die voraussichtliche Höhe der
Steuervergünstigung kann nach Vorliegen der Zusicherung der
Bescheinigungsbehörde nur das Finanzamt erteilen.
2
Belegenheit des Gebäudes in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich
Das Gebäude muss in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen sein (vgl. auch Nr. 4).
Aufwendungen für Maßnahmen an Gebäuden in anderen Gebieten (z.B. Stadt- und
Dorferneuerungsmaßnahmen im Rahmen von Landesprogrammen ohne Anwendung des
Besonderen Städtebaurechts des BauGB) sind nicht begünstigt.
Sanierungsgebiete werden durch Beschluss der Gemeinde in der Form einer
Sanierungssatzung gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt.
Städtebauliche Entwicklungsbereiche können durch vor dem 1. Juli 1987
rechtsverbindlich gewordene Rechtsverordnung der Landesregierung nach § 53
Städtebauförderungsgesetz (StBauFG), nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1. Mai
1993 durch gemeindliche Satzung nach §§6 und 7 Maßnahmengesetz zum
Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) oder nach dem 30. April 1993 durch
gemeindliche Satzung nach § 165 BauGB förmlich festgelegt werden.
3
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 7h Abs. l Satz l EStG
oder andere Maßnahmen i.S.d. § 7h Abs. l Satz 2 EstG
Die Gemeinde hat zu bescheinigen, dass
Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne es § 177 BauGB (vgl.
Tz. 3.1) oder
Maßnahmen, zu deren Durchführung sich der Eigentümer gegenüber der Gemeinde
verpflichtet hat und die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten
Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen,
künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll (vgl. Nr.
3.2),
durchgeführt worden sind, und dass die Maßnahmen den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Sanierung (§ 136 BauGB) oder Entwicklung (§ 165 BauGB)
entsprechen.
3.1
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 177 BauGB (§ 7h Abs. l
Satz l EStG)
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten oder
Entwicklungsbereichen i.S.d. § 177 BauGB sind Maßnahmen, die eine Gemeinde zur
Beseitigung von Missständen durch ein Modernisierungsgebot und zur Behebung von
Mängeln durch ein Instandsetzungsgebot anordnet (vgl. auch Nr. 4). Die
Beseitigung von Missständen und Behebung von Mängeln sind Maßnahmen, die den
Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung und Entwicklung dienen.
Bescheinigungsfähig sind auch Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen i.
S.d. § 177 BauGB, die auf Grund einer vor Beginn der Baumaßnahme
abgeschlossenen vertraglichen Vereinbarung zwischen Eigentümer und Gemeinde
durchgeführt worden sind. Bei der vertraglichen Vereinbarung kann sich die Gemeinde
der Antragsunterlagen zur Genehmigung nach § 144 Abs. l BauGB bedienen. Die
fehlende vertragliche Vereinbarung kann nicht durch die Erteilung einer
Baugenehmigung oder den Genehmigungsbescheid nach § 145 BauGB ersetzt werden.
3.11
Modernisierung
Durch Modernisierung zu beseitigende Missstände liegen nach § 177 Abs. 2 BauGB
insbesondere vor, wenn das Gebäude nicht den allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Die Obergrenze für bauliche
Anforderungen bilden die Ziele und Zwecke der Sanierung (§ 136 i. V. m. § 140
Nr. 3 BauGB) oder Entwicklung (§ 165 Abs. 3 BauGB), die Vorschriften der
Landesbauordnungen und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften über die
Mindestanforderungen an die Bauausführung und die Gebäudeausstattung.
Nicht jedes Zurückbleiben hinter den heutigen Anforderungen begründet dabei
einen Missstand.
Den Maßstab für den bescheinigungsfähigen erforderlichen Umfang der
Modernisierung bilden die von der Gemeinde der Gesamtmaßnahme zu Grunde
gelegten Ziele und Zwecke der Sanierung oder Entwicklung, z.B. die Sicherung
und Stärkung der vorhandenen Wohnfunktion in einem Stadtgebiet durch Erhaltung
von preiswertem Wohnraum oder durch notwendige Ergänzung vorhandener Wohnungen
(so weit dies aus anderen Gründen nicht ausgeschlossen werden muss).
Dagegen können Maßnahmen i.d.R. nicht bescheinigt werden, wenn der
Gebrauchswert des Gebäudes infolge der Modernisierung nach Beendigung der
Maßnahmen weit über diesen Anforderungen der Sanierung oder Entwicklung liegt. So
werden z.B. Modernisierungsmaßnahmen, die deutlich zu einer unerwünschten
Änderung der bestehenden Sozialstruktur (z.B. sog. 'Luxusmodernisierungen von
Wohnungen) oder Gewerbestruktur führen, von der Gemeinde nicht bescheinigt.
3.12
Instandsetzung
Durch Instandsetzung zu behebende Mängel im Sinne § 177 Abs. 3 BauGB liegen
vor, wenn durch nachträgliche Verschlechterung des Gebäudes (z.B. durch
Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter)
insbesondere
die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes nicht nur unerheblich beeinträchtigt
wird,
das Gebäude nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht
nur unerheblich beeinträchtigt oder
das Gebäude erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner städtebaulichen,
insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben
soll. Dafür ist nicht erforderlich, dass es sich um ein Baudenkmal im Sinne der
jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften handelt.
Bescheinigungsfähig sind nur Maßnahmen, die auf die Wiederherstellung des
baulichen Zustandes gerichtet sind, der ursprünglich vorhanden war (vgl. aber
Nr. 3.3). Laufende Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht steuerlich begünstigt.
3.2
Andere Maßnahmen an Gebäuden, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder
städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen (§ 7h Abs. l Satz 2 EStG)
Die Gemeinde muss neben der Belegenheit des Gebäudes in einem Sanierungsgebiet
oder städtebaulichen Entwicklungsbereich bescheinigen, dass es sich um ein
wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung
erhaltenswertes Gebäude handelt. Diese bescheinigungsfähigen Aufwendungen für
Herstellungskosten von Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und
funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, gehen über die Aufwendungen
nach § 7 h Abs. l Satz l EStG (vgl. Nr. 3.1) hinaus. Das Gebäude muss kein
Baudenkmal im Sinne, der jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften sein. Soweit
es sich bei dem Gebäude um ein Baudenkmal handelt, ist auf die Möglichkeit der
erhöhten Absetzung bei Baudenkmälern nach § 7 i EStG hinzuweisen; im Übrigen
sind in diesen Fällen die Bestimmungen der Denkmalschutzgesetze der Länder zu
beachten.
In Betracht kommen Maßnahmen, die zur sinnvollen Nutzung des erhaltenswerten
Gebäudes objektiv und nicht nur nach den Verhältnissen des Berechtigten
notwendig sind. Zu solchen Maßnahmen zählen beispielsweise
der Erhalt und die Erneuerung eines Gebäudes (oder Gebäudeteiles), das für die
Raumbildung eines Straßenzuges oder Marktplatzes von besonderer Bedeutung ist,
die Umsetzung oder Umgestaltung eines Gebäudes (z.B. im Rahmen einer
Konversion) oder Gebäudeteiles (z.B. im Erd- oder Dachgeschoss), z.B. wenn das
Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sonst nicht mehr nutzbar ist
oder wenn das Gebäude nach den Zielen und Zwecken der Sanierung oder
Entwicklung eine andere Funktion erhalten soll.
Maßnahmen zur notwendigen Anpassung an den allgemeinen Wohnungsstandard über
die Mindestanforderungen für Modernisierung im Sinne des § 177 BauGB (vgl. Nr.
3.1.1) hinaus. Dazu gehört jedoch z.B. nicht der Einbau eines offenen Kamins
oder eines Kachelofens, wenn bereits eine Heizungsanlage vorhanden ist, oder
von Schwimmbecken, Sauna, Bar, etc.
Maßnahmen zur Errichtung neuer Stellplätze oder Garagen innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes können nur bescheinigt werden, wenn sie zur sinnvollen
Nutzung des Gebäudes unerlässlich sind. Aufwendungen für neue Gebäudeteile zur
Erweiterung der Nutzfläche, z.B. Anbauten oder Erweiterungen, können nicht bescheinigt
werden. Ausnahmen sind denkbar, wenn die Aufwendungen zur sinnvollen Nutzung
unerlässlich sind und ohne sie eine Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken
der städtebaulichen Sanierung (§ 136 i. V. m. § 140 Nr. 3 BauGB) oder
Entwicklung (§ 165 BauGB) objektiv und nicht nur nach den Verhältnissen des
Berechtigten ausgeschlossen ist. Entsprechendes gilt für Ausbauten, z.B. des
Dachgeschosses zur Erweiterung der Nutzfläche.
Entsteht durch die Baumaßnahmen ein steuerrechtlich selbständiges Wirtschaftsgut,
z.B. eine getrennt vom Gebäude errichtete Tiefgarage oder Außenanlagen
(Straßenzufahrten, Hofbefestigung, Grün- und Gartenanlagen), sind die
Aufwendungen grundsätzlich nicht nach § 7h EStG begünstigt; der vorangegangene
Absatz bleibt unberührt. Die Prüfung, ob ein selbständiges Wirtschaftsgut
entstanden ist, obliegt den Finanzbehörden (vgl. Nr. 7).
Bescheinigungsfähig sind nur Maßnahmen, zu deren Durchführung sich der
Eigentümer gegenüber der Gemeinde vertraglich verpflichtet hat (zum Zeitpunkt
der Verpflichtung vgl. auch Nr. 4).
3.3
Wiedererrichtung eines Gebäudes
Der Abbau und die anschließende Wiedererrichtung des Gebäudes unter weitest
gehender Wiederverwendung der alten Bauteile (z.B. Teile der
Fachwerktragkonstruktion und Dachdeckung) ist nur dann eine
bescheinigungsfähige Sanierungsmaßnahme i.S. des § 177 BauGB i.V.m. § 7h EStG,
wenn diese Rekonstruktion aus bautechnischen, sicherheitstechnischen oder
wirtschaftlichen Gründen geboten ist.
Die Wiedererrichtung eines Gebäudes nach historischem Vorbild nach dem Abriss
sowie der Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes oder Gebäudeteils i.S.d. § 16
II. WoBauG (z.B. in einer Baulücke) sind keine bescheinigungsfähigen
Aufwendungen nach § 7h EStG.
4
Festlegung des Sanierungsgebiets oder städtebaulichen Entwicklungsbereichs und
Modernisierungs- oder Instandsetzungsverpflichtung des Bauherrn vor Beginn der
Baumaßnahme
Vor Beginn der Baumaßnahme muss
das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich förmlich
festgelegt sein,
das Modernisierungs- oder Instandsetzungsangebot ausgesprochen bzw. der
Modernisierungs- oder Instandsetzungsvertrag oder die freiwillige Vereinbarung
abgeschlossen worden sein (Nr. 3.1).
Soweit einzelne Baumaßnahmen bereits vor den o.g. Voraussetzungen durchgeführt
wurden, kann eine Bescheinigung nicht erteilt werden. Die nachträgliche
Festlegung oder Verpflichtung reicht nicht aus.
Werden das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich oder
die Verpflichtung im Verlaufe einer Baumaßnahme festgelegt, können nur die nach
diesem Zeitpunkt durchgeführten Maßnahmen bescheinigt werden.
Die Gemeindebehörde soll den Bauherrn bereits bei Anordnung des
Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots oder im Rahmen der vertraglichen
Vereinbarung (vgl. Nr. 3.1) hinweisen auf
- die Bedeutung für die Erteilung einer Bescheinigung,
- das eigenständige Prüfungsrecht der Finanzbehörden (vgl. Nr. 7).
5
Höhe der Aufwendungen
Die Gemeinde hat nur tatsächlich angefallene Aufwendungen zu bescheinigen. Dazu
gehört nicht der Wert für die eigene Arbeitsleistung des Gebäudeeigentümers
oder der Arbeitsleitung unentgeltlich Beschäftigter. Zu den
bescheinigungsfähigen Aufwendungen gehören aber die auf begünstigte Maßnahmen
entfallenden Lohn- und Gehaltskosten für eigene Arbeitnehmer, Material- und
Betriebskosten, Aufwendungen für Arbeitsgeräte sowie Gemeinkosten.
Genehmigungs- und Prüfungsgebühren gehören zu den Kosten der genehmigten oder
geprüften Baumaßnahme. Skonti, anteilige Beträge zur Bauwesenversicherung oder
sonstige Abzüge mindern die zu berücksichtigenden Kosten. Die Prüfung schließt
keine Preis- oder Angebotskontrolle ein.
Sind die Aufwendungen im Rahmen einer Sanierungs- oder
Entwicklungsgesamtmaßnahme entstanden, gehören grundsätzlich auch die sog.
Funktionsträgergebühren (z.B. Kosten eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers
oder eines Beauftragten i.S.d. §§ 157 und 167 BauGB, Baubetreuungskosten; vgl.
im einzelnen BMF-Schreiben vom 31. August 1990 - BStBl. I S. 366 und die
entsprechenden Erlasse der Länder) zu den bescheinigungsfähigen Aufwendungen.
Die Entscheidung, ob die Funktionsträgergebühren z. B. den Herstellungs- oder
Anschaffungskosten oder den sofort abziehbaren Werbungskosten zuzurechnen sind,
obliegt den Finanzbehörden. In diesen Fällen sollte folgender Zusatz in die
Bescheinigung aufgenommen werden:
„Zu den bescheinigten Aufwendungen gehören Funktionsträgergebühren. Begünstigt
ist nur der Anteil, der nach den Feststellungen der Finanzbehörden zu den
Anschaffungskosten i. S. d. § 7 h Abs. l Satz 3 EStG oder den
Herstellungskosten gehört, die auf die begünstigten Baumaßnahmen
entfallen."
Die Gemeinde hat zu bescheinigen, dass die dem Bescheinigungsantrag
zugrundeliegende Maßnahme durchgeführt wurde und die Kosten durch Vorlage der
Originalrechnungen nachgewiesen werden. Der Antragsteller muss hierzu mit
seinem Antrag eine nachvollziehbare Kostenaufstellung mit Plänen vorlegen.
6
Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln
In die Bescheinigung sind die Zuschüsse aufzunehmen, die dem Empfänger der
Bescheinigung aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln (in der Regel
Städtebauförderung) bewilligt wurden. Sanierungs- oder
Entwicklungsförderungsmittel sind Mittel des Bundes, der Länder, der Gemeinden
oder der Gemeindeverbände, die zur Förderung der Entwicklung oder Sanierung
bestimmt sind (§§ 164a und b i. V. m. § 169 Abs. l Nr.9 BauGB). Etwaige
Zuschüsse aus anderen Förderprogrammen brauchen nicht bescheinigt zu werden.
Durch geeignete organisatorische Maßnahmen ist sicherzustellen, dass die
Bescheinigung entsprechend § 7h Abs. 2 Satz 2 EStG (eigenständige
Korrekturvorschrift) geändert werden kann, wenn solche Zuschüsse nach dem
Ausstellen der Bescheinigung gewährt werden (§ 4 Mitteilungsverordnung). Die
steuerliche Festsetzungsfrist in insoweit unbeachtlich.
7
Prüfungsrecht der Finanzbehörden
Die Finanzbehörden haben zu prüfen,
7.1
ob die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Gemeindebehörde ausgestellt
worden ist,
7.2
ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich dem Gebäude zuzuordnen sind,
7.3
ob die bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten (an einem bereits
bestehenden Gebäude) oder den nach § 7h Abs. l Satz 3 EStG begünstigten
Anschaffungskosten, zu den sofort abziehbaren Betriebsausgaben oder
Werbungskosten, insbesondere zum Erhaltungsaufwand oder zu den nicht
abziehbaren Ausgaben gehören,
7.4
ob weitere Zuschüsse für die bescheinigten Aufwendungen gewährt werden oder
worden sind,
7.5
ob die Aufwendungen bei einer Einkunftsart oder bei einem zu eigenen
Wohnzwecken genutzten Gebäude wie Sonderausgaben berücksichtigt werden können,
7.6
in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhten Absetzungen, die Verteilung von
Erhaltungsaufwand oder der Abzug wie Sonderausgaben erstmals in Anspruch
genommen werden können.
8
Geltungsdauer
8.1
Die Richtlinien treten am Tag der Veröffentlichung in Kraft.1)
8.2
Die Richtlinien treten am 31.12. 2003 außer Kraft.
MBl. NRW. 1999 S. 164.
Anlagen: